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Behörde stoppt meinen Hausverkauf

Man mag es nicht glauben, aber heutzutage scheint Vieles möglich zu sein. Wenn zwei Menschen sich über den Verkauf eines Hauses einigen, der Käufer eine Bank findet, die das Vorhaben finanziert und sie zur Abwicklung des Unterfangens einen Notar hinzuziehen und dieser es notariell beurkundet, heißt das noch lange nicht, dass es auch so abgewickelt werden muss.

So geschehen im Mai/Juni 2020 (hoffentlich nicht noch länger). Was war passiert? Am 21.04.2020 hatten wir den Notartermin. Ich kann mich noch gut erinnern, wie der Notar sagte, dass man mit einem Immobilien-Makler höhere Verkaufspreise erzielen könne. Wenn man meine Geschichte hört, kann man froh sein, dass ich ohne Makler verkauft habe, um nicht noch mehr Probleme mit dem Ministerium für Städtebauförderung oder dem VEB Wohnungsbaukombinat zu bekommen.

Denn am 19.05.20 sollte ich mich eben dort melden. Ganz verwundert vernahm ich die Worte der Sachbearbeiterin, dass sie nach Kaufvertragsprüfung dem Verkauf unter den derzeitigen Bedingungen nicht zustimmen könne.

Dazu muss man wissen das das zu verkaufende Objekt seit Ende 2019 in einem Sanierungsgebiet liegt und somit die Sanierungsbehörde allen Kaufverträgen zustimmen muss. Dieses war uns bewusst, da wir auch schon vorher Kontakt mit der Behörde hatten. Allerdings wären wir nie auf die Idee gekommen, man könnte uns die Zustimmung verweigern, schon gar nicht wegen eines angeblich zu hohen Verkaufspreises. Aber genau so ist es geschehen.

Um welche Summen geht es? Das Haus, welches ich hier genauer beschreibe, sollte für 340.000€ verkauft werden. Die Stadt sagt, sie kommen auf einen Verkehrswert von lediglich 235.000€ und das ist mehr als 20% von den von ihnen gewürfelten geschätzten Wert entfernt. Also einem Preis von 235.000€ plus 20% (282.000€) hätte man zugestimmt.

Dies ist Mal eben ein Unterschied von fast 60.000 Euro. „Wenn Sie Herrn Kemper dazu bringen, das Haus für diesen Preis zu verkaufen, bekommen sie etwas davon ab“ ließ der Käufer die Sachbearbeiterin wissen.

Zum Glück habe ich es geschafft, gleich am nächsten Tag, dem 20.05. eine Audience im Ministerium zu bekommen. Vor Ort erwarteten mich 2 Angestellte der Behörde, einmal die bereits bekannte Dame und ein anderer Angestellter. Zusammen versuchten sie mir die Hintergründe zu erläutern, mit dem heutigen Wissen bin ich mir aber sicher, dass es eigentlich nur um Eines ging… dazu später mehr.

Die offizielle Begründung ist Paragraph 145 Absatz 2 BauGB. Wonach ein Verkauf abgelehnt werden könne, wenn es den Sanierungsbemühungen der Stadt entgegen steht. Hier noch einmal schwarz auf gelb:

Kurz: wenn zu teuer, dann kein Geld mehr für Sanierungen. Es wurden weitere tolle Sätze fabuliert: „Spekulanten sollen nicht die zu erwartende Wertsteigerung abschöpfen.“

„Eine Bodenpreis-Steigerung soll nicht zu erhöhten Mieten führen.“

„Verkäufer sollten nicht von den niedrigen Zinsen und damit von den hohen Immobilienpreisen übermäßig profitieren.“

„Niemand hat die Absicht…“ Ach nein das war etwas Anderes.

Sorry, bei soviel Schwafelei bin ich wohl kurz eingenickt. Es waren blumige Worte dabei, daran kann ich mich noch entsinnen. Im Endeffekt geht es meiner bescheidenen Meinung nach nur um Geld und somit um reinen Kapitalismus.

Getreu dem Motto: „Gute Mine zu bösem Spiel“, versuchten der Käufer und ich lösungsorientiert vorzugehen. Erst war es okay, wenn wir einen vereidigten und öffentlich bestellten Gutachter hinzuzögen, dann wieder nicht und am Ende wusste der Sachbearbeiter es nicht mehr genau. Selbst wenn dieser Gutachter im Gutachterausschuß sitzt, welchen die Stadt Celle nun um Hilfe fragen würde!

Auch das Angebot, der Käufer würde gerne einen Vertrag über gewisse Sanierungsmaßnahmen innerhalb der nächsten 5 Jahre machen, so dass alle Parteien ihren Nutzen daraus ziehen, wurde nicht konkret angenommen.

Es kristallisierte sich immer mehr heraus, es geht lediglich um den Ausgleichsbetrag, welcher zur Beendigung der Sanierungsmaßnahmen in circa 15 Jahren anfallen würde. Hier müssen die Grundstücksbesitzer dann den gesteigerten Bodenwert durch die Sanierungsmaßnahmen ausgleichen. Somit ist die Sanierung mit Steuergeldern nicht geschenkt, man holt sich das Geld zurück!

Nun hat die Stadt jetzt schon Sorge, dass die Grundstückswerte schon vor der Sanierung stark steigen, so dass O-Ton: „die Stadt nicht mehr den vollen Mehrwert abschöpfen könne.“
Ebenfalls O-Ton: „Wenn der Ausgleichsbetrag beglichen ist, hat die Stadt kein Interesse mehr an einer Kaufpreisprüfung!“

Macht euch bitte selbst einen Reim darauf. Das Verrückte an der Sache ist, ich habe dem Käufer den Tipp gegeben, den Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude im notariellen Kaufvertrag bereits selbst aufzuteilen. Den Preis für das Grundstück so niedrig, wie gerade noch gesetzlich erlaubt und somit niedriger als die aktuellen Boden-Richtwerte. Somit würde es gar nicht zu einer Steigerung der Boden-Richtwerte kommen, sondern genau im Gegenteil, diese eher fallen!

Wieso es günstig ist, den Grundstückswert so niedrig wie möglich zu halten, erfahrt ihr natürlich auch hier im Blog und auf meinem youtube-Kanal.

Nun können wir nichts weiter machen als abwarten. Denn selber können wir kein Gutachten beibringen, das den Wert des Hauses auf mindestens 284.000€ taxiert. Denn bei diesem Betrag würde das Geschäft abgewickelt werden dürfen, da es innerhalb der 20% Toleranz liegt.

Der Käufer meint leise Annäherungsversuche im letzten Telefonat gehört zu haben. Hier ging es darum, wenn der Kauf abgeschlossen wäre, könnte man ja….

Vielleicht hat mein Einwand, ich dürfe gar nicht sanieren und dann innerhalb einer gewissen Frist verkaufen, ohne dass mich das Finanzamt als gewerblich einstuft, gefruchtet. Ich weiss es nicht und werde euch über den Fortgang berichten.

Mit kapitalistischen Grüßen

Maik

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